Politique du logement en Balagne (et ailleurs ...)

Je me fais bien volontiers l'écho de cette réflexion du " Forum des citoyens actifs de Balagne" , que je partage entièrement. Je vous invite à retrouver le site du FCAB dont j'ai extrait cette note qui exprime la synthèse, principalement rédigée par Dominique TADDEI, des travaux du Forum sur ce sujet :

http://fcabalagne.wordpress.com/

 

 

"Quelle politique du logement en Balagne ?

 

 

La Balagne connaît, comme une grande partie de la Corse, et de la France,

une crise aigüe du logement.

 

 

·       Une situation qui ne doit pas durer

Les difficultés croissantes de logement, liées à la hausse spéculative des loyers et du prix

des terrains constructibles, concernent prioritairement les jeunes. 

Cette situation est rendue chaque jour plus choquante par la prolifération de constructions nouvelles, pavillons poursuivant le mitage de notre territoire ou logements collectifs construits en l’absence de tout règlement, et pire, de toute notion élémentaire d’urbanisme.

L’aggravation continuelle de cette situation va, un moment ou un autre, mal finir, si on laisse se développer encore le hiatus entre le mal logement des uns et les résidences oisives des autres en partie financées par un système de défiscalisation perverti.

                                                                                                

 

·       Politique du logement et développement durable

La poursuite de la vague risque de dénaturer la Balagne de façon irréversible.  Il est à tous égards préférable d’encadrer les permis de construire que les personnes : c’est pourquoi des contraintes normatives rigoureuses s’imposent : ce n’est que par un ensemble rigoureux de textes normatifs, des moyens de financement pertinents et une évaluation citoyenne permanente de leur application que l’on pourra canaliser les mécanismes financiers. La pertinence du  nouveau PADDUC ne peut reposer que sur un mouvement ascendant des citoyens et des territoires vers Ajaccio.

 

 

·       Politique du logement et cohérence territoriale

Le besoin est criant, mais heureusement la Balagne est pionnière en matière de SCOT. Elle doit y construire une politique hardie de constructibilité, réduisant celle-ci dans les campagnes, l’augmentant en continuité des villages et hameaux préexistants, avec une priorité affirmée à l’habitat permanent collectif.

 

 

·       Politique du logement et maîtrise foncière

L’agence foncière annoncée par les pouvoirs publics doit être dotée des moyens financiers de préempter les terrains constructibles à usage collectif. Chaque commune et communauté de communes devrait énoncer un programme décennal de logements sociaux.

 

 

·       Politique du logement et démocratie coopérative

Une double rareté persistera pendant de nombreuses années. La proximité voulue par le législateur est trop souvent détournée de son motif initial par les pratiques discrétionnaires de trop d’élus. Il faut que ceux-ci comprennent que les situations de pénurie, du moins dans le domaine du logement, deviennent beaucoup trop graves.                                     

Il est demandé aux élus 1. Inscrire dans le

Quelle politique du logement en Balagne ?

 

La Balagne connaît, comme une grande partie de la Corse, et de la France, une crise aigue du logement. Celle-ci est particulièrement criante quand on sait qu’il n’y a dans notre île que 10% de logements sociaux contre 17% pour l’ensemble de la France, pourcentage qu’on admet comme largement insuffisant : c’est donc au moins un doublement du parc de logement social dont a besoin l’ensemble de l’île ! Cette crise prend dans notre petite région des formes particulières. Il n’y a ainsi en Balagne que 421 logements HLM pour plus de 20 000 habitants, tous construits dans les années 1980 ! Autrement dit, rien n’a été fait en ce domaine depuis plus de 20 ans et ce pauvre parc vieillissant pose évidemment de plus en plus de problèmes d’entretien. Hors HLM, la vingtaine de logements sociaux réalisés ou prévus dans quelques communes littorales, va évidemment dans le bon sens, de même que les projets de réhabilitation de logements anciens. Mais ces actions, suivant le mot même de l’un de leurs sincères défenseurs, peuvent « paraître dérisoires et ressembler à un pansement sur une jambe de bois » : elles sont, en effet, très loin de répondre aux urgences rencontrées, d’autant plus que le prix au mètre carré pour l’accession à la propriété relève parfois d’une conception très large du social, et alors que dans le même temps le parc privé s’inscrit dans une logique principalement spéculative. C’est pourquoi, la gravité  de cette crise du logement  nous conduit à préciser les principales mesures constitutives d’une stratégie de dépassement de cette crise.

 

·       Une situation qui ne doit pas durer

 

Les difficultés croissantes de logement, liées à la hausse spéculative des loyers et du prix des terrains constructibles, concernent prioritairement les jeunes : les jeunes balanins au risque de soulever tôt ou tard des réactions xénophobes ; mais aussi des jeunes venant d’ailleurs, de Corse ou du continent, tels ces jeunes fonctionnaires qui refusent des postes en Balagne, naguère si convoités, faute de pouvoir se loger à partir de leurs petits salaires. Il en résulte notamment une sous-qualification et donc un sous-encadrement au niveau de l’enseignement secondaire, tellement criant que le recteur d’académie lui-même a été obligé de le reconnaître lors de sa dernière visite à Ile Rousse.

 

Cette situation est rendue chaque jour plus choquante par la prolifération de constructions  nouvelles, pavillons poursuivant le mitage de notre territoire ou logements collectifs construits en l’absence de tout règlement, et pire, de toute notion élémentaire d’urbanisme. Qui ne voit que la poursuite de telles tendances finiront par faire perdre à notre petite région ce qui constitue son principal avantage attractif, la beauté de ses paysages et sa douceur de vivre ? Qui a découvert la Balagne, n’importe quel jour d’été en essayant d’aller de Lozari au port de Calvi, ne risque pas d’avoir envie de revenir de si tôt ! Or, ces deux contradictions distinctes se rejoignent pour former une situation proprement scandaleuse.

 

On peut ainsi remarquer depuis quelques années, à Ile Rousse notamment, une apparition effrénée d’immeubles qui certes contribuent à agrandir la cité, mais qui n’ont que peu d’effets sur le développement véritable de nos communes ; en effet, 80% de ces logements sont des résidences secondaires et sont occupées en moyenne 3 semaines par an par leurs propriétaires. Bien souvent, les dits propriétaires achètent « en défiscalisation » et sous louent une majeure partie de la saison estivale, créant ainsi une concurrence déloyale aux professionnels du tourisme. En résumé, on peut dire que quelques Sociétés civiles immobilières ou entrepreneurs du bâtiment construisent plusieurs immeubles par an, alors que les salariés ont du mal à emprunter « parfois pour toute une vie »pour devenir propriétaires de leur logement principal.  Quand on sait que le taux de résidence secondaire[1] dépasse aujourd’hui les 55% (de 36 à 80%, suivant les communes), qu’il ne cesse d’augmenter et que, par voie de conséquence, tous ces logements flambant neufs restent vides près de 10 mois sur 12, parce que loués à la semaine pendant l’été, ils rapportent plus à leurs propriétaires qu’une location à l’année, surtout quand ils ne sont pas déclarés régulièrement, et qu’ils ne rapportent rien aux collectivités (taxe de séjour…). Ceux qui souffrent le plus de cette situation sont hélas les jeunes, qui n’ont ainsi plus accès à un logement autonome faute de revenus suffisants en début d’activité, quand ils ne sont pas au chômage, ou du moins en situation professionnelle précaire.

 

Ayons le courage de dire la vérité : l’aggravation continuelle de cette situation va, un moment ou un autre, mal finir, et au moment où les élus se préoccupent à juste titre de la violence, nous souhaiterions vivement que l’on prévienne l’une de ces évidentes causes futures, si on laisse se développer encore le hiatus entre le mal logement des uns et les résidences oisives de autres en partie financé par un système de défiscalisation perverti.   

 

·       Politique du logement et développement durable

 

La poursuite du mouvement actuel risque de dénaturer la Balagne de façon irréversible

 

Sans avoir la nostalgie des cartes postales vieilles d’à peine deux ou trois décennies, qui n’est pas frappé par le bouleversement déjà intervenu de l’ensemble de nos paysages depuis lors ? Or, si on n’y met fin rapidement, les mêmes causes vont continuer d’entraîner la poursuite des mêmes effets, finissant d’anéantir ce qui fait l’attractivité de  la Balagne. C’est pourquoi il ne peut y avoir, ici comme ailleurs, de développement que durable, sur le plan environnemental comme sur le plan social. Pour l’heure, tout concourt à la poursuite de ce mal développement : non seulement la pression touristique incontrôlée des deux mois d’été, mais les perspectives démographiques qui nous obligent à penser que la population balanine permanente passée de 10 à 20 000 habitants en un demi siècle va certainement monter à 30 000 dans un laps de temps sans doute beaucoup plus court[2]. Or, outre le fait que cette perspective ne comporte pas que des aspects négatifs (on connaît bien les inconvénients du sous peuplement et on rappellera que le retour au pays d’un couple de jeunes retraités génère en moyenne un emploi annuel à temps plein), comment s’opposer à cette tendance lourde, sans s’engager dans une « voie albanaise », interdisant les droits fondamentaux de libre circulation des personnes et leur établissement ? Il est à tous égards préférable d’encadrer les permis de construire que les personnes ! 

    

·       Des contraintes normatives rigoureuses

 

La question n’est pas idéologique, mais pratique : ce n’est que par un ensemble rigoureux de textes normatifs, des moyens de financement pertinents et une évaluation citoyenne permanente de leur application que l’on pourra canaliser les mécanismes financiers qui spéculent sur l’attractivité de la Balagne, quitte à la détruire à moyen terme. Or, cet ensemble de textes existe et les pouvoirs publics locaux, tentant de rattraper leur laxisme passé, se sont engagés à les élaborer dans les mois et années à venir. C’est d’abord le nouveau PADDUC, qui, à l’aide d’une cartographie pertinente, doit édicter des règles précises, au premier rang desquelles nous citerons évidemment le strict respect des lois « littoral » et « montagne », ainsi que des autres textes préexistants, voire leur renforcement là où la situation l’exige.

 

On ajoutera que la pertinence de ce nouveau PADDUC ne peut reposer que sur un mouvement ascendant (des 8 ou 9 territoires reconnus vers Ajaccio) et non sur un processus (con)descendant, qui substituerait aux bureaux d’études parisiens ceux de la Cité Impériale. A cet égard, le recours à une convention globale de coopération avec le Laboratoire Université-CNRS de Corte offrirait une garantie de pertinence sur les travaux plus techniques soumis à la délibération des populations et des élus concernés. Dans la même volonté d’associer toutes les forces vives de l’île à cette démarche, l’élaboration concomitante de Schémas de Cohérence Territoriale (SCOT) dans toute la Corse est primordiale.

 

·       Politique du logement et cohérence territoriale

 

En matière de SCOT, la Balagne est heureusement pionnière, grâce à l’action menée depuis plus de10 ans par le « Pays de Balagne ». Au demeurant, la nouvelle structuration en trois communautés de communes, regroupées dans un syndicat mixte est satisfaisante, d’autant plus que ses responsables actuels manifestent leur volonté d’avancer le plus vite possible, en s’appuyant sur un Conseil de développement, qui fait appel à des représentants de la société civile. Il reste à ce dernier, qui vient de se mettre en place, à faire la preuve de son dynamisme et de son efficacité.

 

C’est que le besoin est criant : face à l’aggravation de la crise du logement, aux multiples conflits d’espace et aux appétits de spéculateurs n’hésitant pas pour certains à employer les pires méthodes pour parvenir à leurs fins, seules 6 communes sur 36 disposent d’un plan local d’urbanisme (PLU), d’autres sont en cours mais trainent (depuis 8 ans à Pietralba..) et quelques autres de documents (cartes, anciens POS plus ou moins dépassés…) manifestement insuffisants. Malgré leur bonne volonté, nombre d’élus, notamment ruraux, sont désemparés, d’autant plus que les plus avancés d’entre eux découvrent que leur propre plan peut être incohérent avec celui de leurs voisins[3] ! Or, les SCOT ont été justement proposés pour pallier ces carences.

 

Les orientations générales du SCOT de Balagne peuvent être adoptées dans l’année qui vient, à partir des travaux antérieurs de qualité, qu’il suffit dans bien des domaines d’actualiser, de la charte paysagère, architecturale et environnementale de la Balagne, qui d’indicative devra devenir normative (dès a présent dans le cadre des PLU et à l’avenir comme volet paysager du SCOT), d’une approche renouvelée des relations entre le tourisme et l’agriculture[4] et enfin d’une politique hardie de constructibilité, dont au moins le principe essentiel n’est pas difficile à énoncer : réduire celle-ci dans les campagnes, l’augmenter en continuité des villages et hameaux préexistants, avec une priorité affirmée à l’habitat permanent collectif. Cela pourrait être l’occasion de créer une agence publique de l’urbanisme, pour aider les communes à élaborer leur propre document d’urbanisme.

 

·       Politique du logement et maîtrise foncière

 

L’agence foncière annoncée par les pouvoirs publics doit être dotée des moyens financiers de préempter les terrains constructibles à usage collectif (cf. supra). Parmi les ressources propres à cet établissement, on placera au premier plan la perception effective d’une taxe significative sur les locations saisonnières, ainsi que l’affectation d’un éventuel établissement des droits de succession : car s’il serait choquant que celui-ci conduise les Corses à vendre une partie de leur patrimoine familial à des fins spéculatives, il serait dans leur intérêt même que ceux-ci servent à financer la construction des logements dont les jeunes manquent cruellement.

 

Sur ces bases, chaque commune et communauté de communes devraient énoncer un programme décennal de logements sociaux cohérent avec les besoins de l’ensemble de la Balagne et les nécessités évidentes de rééquilibrage vers nos villages. Au moins durant les premières années, la moitié de ces logements devraient être à but locatif.   

 

·       Politique du logement et démocratie coopérative

 

Même si la politique du logement que nous appelons de nos vœux se met en place rapidement, une double rareté persistera pendant de nombreuses années : d’abord celle des terrains à bâtir, car l’attractivité de la Balagne se heurtera à la nécessité de sauvegarder l’ensemble de nos espaces remarquables. Ensuite, les nouvelles constructions ne pourront satisfaire que progressivement les besoins de la population et, par conséquent, la question de l’ordre d’attribution des logements, nouvellement construits, en particulier dans le secteur social, restera crucial.

 

Or qui dit rareté – celle des terrains constructibles et celui des logements nouveaux -, dit pouvoir : pouvoir d’autoriser, conditions d’autorisation ou d’interdiction ; ou pouvoir d’attribution prioritaire. Depuis un peu moins de 30 ans, les lois de décentralisation ont en principe marqué un progrès démocratique important en transférant ce double pouvoir des représentants du pouvoir d’état, aux élus locaux, directement choisis par la population. Mais on ne comprendrait pas qu’une association constituée de citoyens actifs ne dise pas franchement ce que tout le monde sait et trop souvent tait. La proximité voulue par le législateur est trop souvent détournée de son motif initial par les pratiques discrétionnaires de trop d’élus qui exercent ces nouveaux pouvoirs de manière solitaire, non seulement sans la population, mais sans véritable collégialité avec les autres élus du même conseil. Sans nous attarder ici sur les cas certainement rares de corruption financière, il n’en reste pas moins un renforcement du clientélisme séculaire, qui ne consiste plus à se prévaloir de son influence auprès de l’administration d’Etat, mais à se substituer à elle, afin de mieux préparer les prochaines échéances électorales : la pratique est si banalisée que d’aucuns n’hésitent pas à en faire un argument de campagne !

 

Il faut que les élus concernés comprennent que les situations de pénurie, du moins dans le domaine du logement, deviennent beaucoup trop graves dans notre région pour perpétuer ces pratiques injustifiables. Pour cela, il leur est demandé de :

 

- inscrire dans le prochain PADDUC l’objectif d’un doublement du pourcentage de logements sociaux, dont au moins la moitié devrait être, les premières années, à but locatif ;

 

- adopter une politique hardie de constructibilité, réduisant celle-ci dans les campagnes, l’augmentant en continuité des villages et hameaux préexistants, avec une priorité affirmée à l’habitat permanent collectif.

 

- généraliser le fonctionnement effectif de commissions municipales des permis et des logements.

 

- faciliter la mise en place sur les mêmes questions des commissions extra municipales composées de citoyens volontaires, résidant dans le territoire concerné, qui émettraient un avis public .

 

En effet, toutes les expériences françaises et étrangères de ce type démontrent que ce double passage de l’exercice solitaire à la collégialité et de l’opacité à la transparence améliore considérablement les décisions prises et le sentiment collectif d’équité. Au sein de ces commissions pourrait être étudiée la possibilité de mettre en œuvre une possibilité du Code de l’Urbanisme jamais appliquée, l’établissement d’un COS (coefficient d’occupation des sols) moyen, permettant d’atténuer la réelle inégalité que provoque en terme de valeur la différence de classement des espaces. 

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[1]             On ne doit pas cependant oublier que ce dernier inclue les résidences de Corses travaillant sur le continent, mais aussi dans d’autres parties de la Corse et qui reviennent régulièrement y résider, en attendant d’y prendre leur retraite.

[2]             Cf. l’ensemble des textes déjà publiés par le Forum des Citoyens Actifs de Balagne (FCAB). Les dernières estimations de l’INSEE vont dans le même sens. En fait, les incertitudes ne portent que sur la rapidité du phénomène.

[3]             Cette analyse est issue des 7 débats organisés par le FCAB, à travers toute la Balagne, depuis un an et des témoignages apportés publiquement par des maires, adjoints et conseillers que nous tenons à remercier de la pertinence et de la sincérité de leurs contributions.

[4]             Qui vient de faire l’objet d’une thèse de doctorat remarquable de Caroline Tafani en décembre dernier à l’université P. Paoli. Cette dernière introduira notre prochain débat-buffet sur ce sujet à Lama le 4 février prochain."

Il s'agit bien là de politique au sens premier du terme et de citoyenneté, d'où que l'on vienne, et de l'engagement de chacun au vivre ensemble.

La défense du patrimoine matériel et immatériel passe par cette réflexion qui concerne en premier chef les forces vives d'aujourd'hui et de demain: celles qui auront à gérer ce que nous aurons su, ou non, léguer.

 

Je viens de découvrir le site de Fabien Abraini, un blog bien intéressant et généreux:

http://1000ideespourlacorse.wordpress.com/

 

Bonne balade!